Vente du bien loué et opposabilité du contrat de bail

Lorsque le propriétaire d'un immeuble loué vend son bien, le bail conclu entre le locataire et lui n'est pas opposable au nouveau propriétaire à moins que le bail ait été conclu sous forme authentique ou que le bail sous seing privé ait été enregistré (ou a date certaine, voyez l'art. 1328 du Code civil).

L'inopposabilité du bail signifie que le nouveau propriétaire n'est pas tenu par les obligations résultant du contrat et qu'il peut agir comme si celui-ci n'existait pas. La simple connaissance de l'existence du contrat par l'acquéreur n'a pas pour effet de le lui rendre opposable et ne protège en aucun cas le locataire. Par conséquent, ce dernier n'est pas protégé contre une éventuelle expulsion.

Si le contrat n'est pas authentique ou s'il n'a pas de date certaine, aucune indemnité n'est due lors de l'expulsion du locataire (art. 1750 c.c.) et ce, même s'il avait une connaissance effective de l'existence du contrat de bail. Soulignons néanmoins que l'expulsion doit toujours être prononcée par le juge de paix, l'acquéreur ne disposant pas d'un titre exécutoire.

Si le bail est authentique (art. 1319 c.c.) ou a date certaine (art. 1328 c.c.), le nouveau propriétaire est lié par le contrat de bail et est tenu de le respecter.

Notons que le contrat de vente de l'immeuble peut contenir une clause obligeant l'acquéreur à respecter les contrats de bail en cours. Cette clause a l'avantage de protéger également les locataires ne pouvant se prévaloir d'un bail écrit ou d'un bail ayant date certaine.

Clause d'expulsion prévue dans le contrat de bail

Il est possible que le contrat de bail prévoie une clause d'expulsion en cas de vente du bien loué. Dans ce cas, le nouveau propriétaire peut résilier le contrat et "expulser" le locataire en respectant les clauses contractuelles quant aux délais et aux indemnités dues au preneur (art. 1744 à 1749 c.c.).

Si le contrat ne prévoit pas d'indemnité, le Code civil dispose que le bailleur (ou le nouveau propriétaire, voir art. 1749 c.c.) est tenu de verser au preneur une somme égale au prix du loyer dû entre le congé et la sortie du preneur (art. 1745 c.c.).

Formalités d'enregistrement pour avoir date certaine

Il arrive fréquemment que le locataire ne prenne pas la peine d'enregistrer le bail (bien que cela soit une formalité obligatoire) et, le jour où la vente de l'immeuble a lieu, se précipite pour enregistrer le bail afin de lui donner date certaine et de le rendre opposable à l'acquéreur.

L'article 1328 du Code civil dispose qu'un contrat sous seing privé a date certaine le jour où il a été enregistré, le jour de la mort d'un des cocontractants ou le jour où sa substance a été constatée dans un acte dressé par un officier public (ex. procès-verbaux de scellés ou d'inventaire). L'article 1328 du Code civil ne s'applique pas aux conventions verbales.

Le bail tacitement reconduit, même s'il n'a pas fait l'objet d'un enregistrement ultérieur, profite de l'enregistrement du bail original. Le locataire est donc protégé à partir du moment où il a fait enregistrer le bail d'origine (J. Vankerckove, "Le louage de chose - Les baux en général", in Les Novelles, Tome VI, 2000, p. 326). Toute modification ultérieure au contrat de bail doit néanmoins faire l'objet d'un enregistrement si les parties souhaitent la rendre opposable à l'acquéreur.

Or, une question se pose: à quel moment le contrat de bail doit-il être enregistré pour être opposable à l'acquéreur ? Avant la conclusion du contrat de vente ou avant la transcription de la vente au registre des hypothèques ? Passons en revue les hypothèses suivantes:

- Le contrat de bail enregistré avant la conclusion du contrat de vente est opposable à l'acquéreur.

- Le contrat de bail enregistré après la transcription de la vente au registre des hypothèques n'est pas opposable à l'acquéreur.

- La controverse existe lorsque l'enregistrement a lieu après la conclusion du contrat de vente devant notaire (ce qui a pour effet de donner date certaine au contrat de vente) mais avant la transcription de la vente au registre des hypothèques (ce qui rend la vente opposable aux tiers).

Nous n'entrerons pas ici dans les débats doctrinaux et dans les différents arrêts rendus par la Cour de cassation, mais signalons que la position généralement retenue est que le contrat de bail doit avoir date certaine avant que le contrat de vente ait lui-même date certaine. La prudence s'impose et l'attitude la plus avisée consiste à enregistrer son bail dès la conclusion du contrat afin de parer à toute éventualité de vente.

Recours contre l'ancien propriétaire

Lorsque le bail n'a pas date certaine et que l'acquéreur de l'immeuble décide d'expulser le locataire, ce dernier peut-il se retourner contre l'ancien propriétaire ?

La réponse est affirmative puisque, en vertu du contrat de bail, le bailleur doit assurer la jouissance paisible du bien. Plusieurs possibilités peuvent se présenter:

- soit, dans le contrat de vente de l'immeuble, il existe une clause protégeant les baux en cours et le bailleur peut l'invoquer pour obliger l'acquéreur à respecter ses engagements.

- soit, aucune clause de ce type n'est prévue dans le contrat de vente de l'immeuble, alors il faut vérifier dans le contrat de bail sur qui reposait l'obligation de faire enregistrer le bail. Si cette obligation pesait sur le preneur, le bailleur ne peut être tenu responsable de l'absence de date certaine du bail et de ses conséquences. Par contre, si cette obligation pesait sur le bailleur et qu'il n'a pas procédé à l'enregistrement, il pourrait être condamné à verser des dommages et intérêts, la réparation en nature étant exclue dans ce cas de figure.

Sort de la garantie locative

Une fois l'immeuble vendu, à qui doit s'adresser le locataire, en fin de bail, quand il voudra récupérer sa garantie locative ?

La situation n'est pas fixée. De nombreuses difficultés peuvent surgir quant à l'obligation de restitution de la garantie locative. Il est préférable que cette question soit réglée soit dans le contrat de vente, soit dans une annexe au contrat de bail. En effet, si le vendeur n'a pas remis la garantie locative à l'acquéreur, ce dernier n'est pas tenu de la restituer en fin de bail. Le preneur n'aurait comme recours que celui de se retourner contre le bailleur originaire.

Source : Legisconsult - Gilles Tijtgat