Verkoop van het onroerend goed en tegenwerpbaarheid van de huurovereenkomst

Wanneer de eigenaar van een verhuurd onroerend goed zijn goed verkoopt, is de huurovereenkomst die tussen hem en de huurder wordt afgesloten niet inroepbaar tegen de nieuwe eigenaar, behalve indien de huurovereenkomst afgesloten werd onder een authentieke vorm of indien de onderhandse huurovereenkomst geregistreerd werd (of op dagtekening, zie artikel 1328 van het Burgerlijk Wetboek).

De niet-tegenwerpbaarheid betekent dat de nieuwe eigenaar niet gebonden is door de verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst en dat hij kan handelen alsof deze niet zou bestaan. Het kennen van het bestaan van de overeenkomst door de koper heeft niet tot gevolg dat dit tegen hem kan worden ingeroepen et beschermt in geen geval de huurder. Bijgevolg is deze laatste niet beschermd tegen een eventuele uitzetting.

Indien de overeenkomst niet authentiek is of hij geen dagtekening heeft, is geen enkele vergoeding verschuldigd bij de uitzetting van de huurder (artikel 1750 van het Burgerlijk Wetboek) et dit, zelfs indien hij effectief op de hoogte zou zijn van het bestaan van de huurovereenkomst. Laten we desalniettemin benadrukken dat de uitzetting steeds uitgesproken dient te worden door de vrederechter en dat de koper niet over een uitvoerende titel beschikt.

Indien de huurovereenkomst authentiek is (artikel 1319 van het Burgerlijk Wetboek), is de nieuwe eigenaar gebonden door de huurovereenkomst en ertoe gehouden om deze na te leven.

Laten we ook opmerken dat de verkoopovereenkomst van het onroerend goed een beding kan omvatten dat de koper ertoe verplicht om de lopende huurovereenkomsten na te leven. Deze beding heeft tot voordeel om eveneens de huurders te beschermen die zich niet kunnen beroepen op een schriftelijke huurovereenkomst of op een huurovereenkomst die een dagtekening bevat.

Uitzettingsbeding voorzien in de huurovereenkomst:

Het is mogelijk dat de huurovereenkomst een uitzettingsbeding voorziet in geval van verkoop van het gehuurde onroerend goed. In dat geval kan de nieuwe eigenaar de overeenkomst verbreken en de huurder "uitzetten" op voorwaarde dat hij de contractuele bedingen naleeft met betrekking tot de termijnen en de vergoedingen die verschuldigd zijn aan de huurder (artikel 1744 tot en met 1749 van het Burgerlijk Wetboek).

Indien de overeenkomst geen vergoeding voorziet, bepaalt het Burgerlijk Wetboek dat de verhuurder (of de nieuwe eigenaar, zie artikel 1749 van het Burgerlijk Wetboek) ertoe gehouden is om aan de huurder een bedrag te storten dat gelijk is aan de huurprijs die verschuldigd is tussen de opzegging en de dag waarop de huurder het onroerend goed verlaat (artikel 1745 van het Burgerlijk Wetboek).

Nadere registratieregels tot bekoming van een dagtekening:

Het komt vaak voor dat de huurder niet de moeite neemt om de huurovereenkomst te registreren (ook al is dit verplicht) en op de dag van de verkoop van het onroerend goed in allerijl de overeenkomst nog tracht te registreren zodat hij een dagtekening kan bekomen en de overeenkomst tegen de koper ingeroepen kan worden.  

Artikel 1328 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een onderhandse overeenkomst een dagtekening heeft op de dag waarop hij geregistreerd werd, ofwel van de dag van het overlijden van degene of van een van degenen die de overeenkomst ondertekend hebben, ofwel van de dag waarop de hoofdinhoud ervan is vastgesteld in akten door openbare ambtenaren opgemaakt (zoals processen-verbaal van verzegeling of van boedelbeschrijving). Artikel 1328 van het wetboek is niet van toepassing op de verbale conventies.

De overeenkomst die stilzwijgend verleng werd, zelfs al heeft deze niet het voorwerp uitgemaakt van een latere registratie, haalt voordeel uit de registratie van de oorspronkelijke overeenkomst. De huurder wordt dus beschermd wanneer hij de oorspronkelijke overeenkomst geregistreerd heeft (J. Vankerckove, "Le louage de chose - Les baux en général", in Les Novelles, Deel VI, 2000, p. 326). Elke latere wijziging van de huurovereenkomst dient toch het voorwerp uit te maken van een registratie indien de partijen deze wensen in te roepen tegen de koper.

Een belangrijke vraag is hierbij aan de orde: op welk ogenblik dient de huurovereenkomst geregistreerd te worden zodat deze kan worden ingeroepen tegen de koper?  Voor het sluiten van de verkoopovereenkomst of voor de overschrijving van de verkoop in het hypotheekregister? Laten we samen de volgende hypotheses overlopen:

• De huurovereenkomst die geregistreerd werd voor het sluiten van de verkoopovereenkomst is inroepbaar tegen de koper.
• De huurovereenkomst die geregistreerd werd na de overschrijving van de verkoop in het hypotheekregister is niet inroepbaar tegen de koper.
• Er is sprake van een twistpunt wanneer de registratie plaats heeft na het sluiten van de overeenkomst voor een notaris (dit heeft tot gevolg dat er een dagtekening wordt gegeven aan de verkoopovereenkomst) maar voor de overschrijving van de verkoop in het hypotheekregister (wat de verkoop inroepbaar maakt tegenover derden).

Wij zullen hierbij niet uitweiden over interne twistpunten uit de rechtsleer of over de verschillende arresten van het Hof van Cassatie, maar laten we evenwel opmerken dat het meest voorkomende standpunt erin bestaat dat de huurovereenkomst een dagtekening dient te hebben voor de verkoopovereenkomst er zelf een heeft. Er dient blijk te worden gegeven van een zekere voorzichtigheid en de meest verstandige houding bestaat er ongetwijfeld in om een huurovereenkomst onmiddellijk na het sluiten van de overeenkomst te registreren om op die manier het hoofd te kunnen bieden aan elke eventuele verkoop.

Verhaal tegen de voormalige eigenaar:

Indien de huurovereenkomst geen dagtekening heeft en de koper van het onroerend goed besluit om de huurder uit het onroerend goed te zetten, kan deze laatste de voormalige eigenaar in dit geval aanklagen?

Het antwoord hierop is besvestigend want, krachtens de huurovereenkomst, dient de verhuurder te zorgen voor een rustig gebruik van het onroerend goed. Verschillende mogelijkheden zijn in dit verband mogelijk:

• ofwel bestaat er in de verkoopovereenkomst van het onroerend goed een beding dat bescherming biedt tegen de lopende huurovereenkomsten en de verhuurder kan dit beding inroepen om de koper te verplichten zijn aangegane verplichtingen na te leven.
• ofwel is er geen enkel beding van dit type voorzien in de verkoopovereenkomst van het onroerend goed. In dit geval dient men na te gaan in de huurovereenkomst op wie de plicht berustte om de huurovereenkomst te registreren. Indien deze verplichting op de huurder berustte, kan de verhuurder niet aansprakelijk worden gehouden voor de ontstentenis van de dagtekening van de huurovereenkomsten en voor de gevolgen die hieruit voortvloeien. Indien deze verplichting daarentegen berustte op de verhuurder en hij niet overgegaan is tot de registratie, zou hij veroordeeld kunnen worden tot de betaling van een schadevergoeding, een herstel in natura is in dit geval uitgesloten.

Lotsbestemming van de huurwaarborg:

Eenmaal het onroerend goed verkocht is, tot wie dient de huurder zich te wenden op het einde van de huurovereenkomst indien hij zijn huurwaarborg wenst terug te krijgen?

Deze situatie is niet vastgesteld. Talrijke moeilijkheden kunnen opduiken met betrekking tot de verplichting tot teruggave van de huurwaarborg. Het is beter dat deze kwestie geregeld wordt in de verkoopovereenkomst of in een bijlage van de huurovereenkomst. Indien de verkoper geen huurwaarborg overhandigd heeft aan de koper, is deze laatste er niet toe gehouden om deze waarborg terug te geven op het einde van de huurovereenkomst. Als laatste rechtsmiddel kan de huurder dan de oorspronkelijke verhuurder aanklagen.

Bron: Legisconsult - Gilles Tijtgat